摘 要 如今，全国企事业单位的住宅区与办公院都根据国务院机关事业单位后勤服务改革的总体要求，渐渐推行物业管理、实施有偿服务。可以说，推行物业管理是事业单位后勤管理改革的重要趋势。特别是当前“三供一业”分离移交工作的全面推进，到2019年国有企事业单位不再承担任何“三供一业”的费用。

关键词 事业单位 物业管理 问题 措施

随着社会经济的不断发展，各项需求都开始朝着社会化管理靠拢。而社会化管理的表现形式之一就是物业管理制度的推行，因此，在企事业单位中推行物业管理是必然趋势。企事业单位物业管理指的就是对本单位的住宅小区进行卫生、绿化、治安、停车管理和基础设施建设维修等方面的管理。

一、事业单位推行物业管理的必要性

19世纪60年代的英国首次出现了物业管理模式，之后便快速在世界各国得以普及。在我国内地，最早实行物业管理的是深圳的“怡景花园”。[1]在随后长达20多年的时间里，深圳不断学习国外的先进经验，终在物业管理上獲得成功，初步建立了专业化、市场化、社会化的物业管理体制，开创了我国内地物业管理的先河。企事业单位物业管理的效果如何，不只影响到业主的切身利益，更与事业单位后勤改革、发展的成效息息相关。随着企事业单位后勤服务社会化改革的进行，物业管理将成为其改革过程中不可或缺的内容。

二、推行过程中存在的主要问题

（一）对物业管理认识程度不足，体制不顺

当前，不少事业单位业主对物业管理的认识不够，对新型的物业管理难以接受，思想观念较为落后。过去事业单位的业主除了支付相应的水、电、气费之外，是不用缴纳任何费用的，这就造成许多事业单位住宅区的业主形成了思维惯性，仍将事业单位的物业管理看作一项隐形福利，觉得过去不用支付任何费用现在却要支付，心理上较难适应，从而给物业管理的推行造成阻碍。此外，根据建设部的相关要求，事业单位在将公有住房出售后实行物业管理企业专业化及业主自治管理有机结合，积极推行专业化、社会化的管理模式。但整体而言，单位的职工宿舍住房也在纷纷出售，重售、轻管的现象仍较为普遍，或是仍沿用过去的行政管理模式，这样必然无法满足新时代下业主的要求，管理体制不顺。

（二）管理人员专业素质较低

自政府机构改革之后，各地事业单位从事物业管理工作的人员中，有一些过去是从事行政后勤服务的，但多数过去是从事党政工作或其他工作，对物业管理知识了解不多，没有受过专业的培训，而且很多年龄偏大、文化素质不高、专业素养不够，难以满足全面推行物业管理的要求。

（三）老旧住宅，设施老化，维修频繁

虽然国家住房制度的改革不断深化，但很多事业单位住宅区因为修建时间久远，存在水电管线过小、损耗大，供水、供电设施老化不配套等问题，存在安全隐患，而且维修费用很高，而这些费用都由事业单位承担。而维修资金的短缺使得很多问题都不能及时得到解决，满足不了业主的生活需求。

三、应对措施

（一）加强物业宣传力度，理顺体制

从上述中，我们知道企事业单位住宅区业主难以接受物业管理有偿服务。为了顺利推行有偿服务，就需要加大物业宣传力度，转变对物业管理的态度。例如，以物业管理的发展优势为出发点，在宣传的时候公开收费内容及项目，使业主对收费有充分的了解，还要让业主明白物业管理是为了给他们提供更好的服务。为了克服管理体制不顺的弊端，应适时成立或选聘物业管理公司开展物业工作，使物业管理更加社会化、市场化。原单位后勤服务部门可在物业管理公司未成立或选聘前进行前期物业管理。

（二）提高事业单位物业管理人员的素质

首先，为了满足物业管理工作的需要，吸引更多物业管理人才，有必要建立一套完整的事业单位物业管理人才激励机制。例如，建立行政奖励机制，奖励在物业管理岗位有突出贡献的人员。或是，为了有效激发物业管理人员的工作积极性与创新潜力，打造良好的物业管理工作环境，使之能够接及时收到外界的信息，提高工作效率。其次，加快建立事业单位物业管理人才培养机制。除了加强培养物业管理人员的专业技能外，还需对其展开思想政治教育，从而为事业单位的物业管理提供源源不断的人才。

（三）搞好物业经营，补充物业管理经费

作为事业单位的后勤服务部门，应该有效发挥物业的作用。通过各种切实可行的方法来增加经营收入，解决物业管理经费短缺的问题，出租现有的闲置房产，并在不给居民生活造成影响的前提下联合兴办实业。同时，由后勤服务部门增设一些有偿服务项目，比如中介代理、承包职工食堂以及物品维修等，如此一来，不仅使经营收入得到显著增长，还在很大程度上为住户提供了便利。使事业单位住宅区的住户认可物业管理，有助于物业管理的顺利推行。

四、结语

企事业单位物业管理有着十分重要的作用。作为物业管理人员，一定要发现物业管理过程存在的问题，然后根据问题采取针对性的措施，促使物业管理工作顺利进行。

（作者单位为山西省水利水电勘测设计研究院）