摘 要：随着我国经济的快速发展，城市化的水平也在不断提高，其中涉及到很多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展的需要妥善的解决问题，拆迁安置问题中有很多难题，例如居民原生活习惯，拆迁安置过程中应进行公平，拆迁安置需要资金来源，拆迁安置后的问题解决等，都是很难解决的，专业的物业管理公司的发展是社会发展的主要趋势，在拆迁安置小区的物业管理上，存在着商品化小区物业管理有很大的区别，所以现在的物业公司也有很大的考验。

关键词：拆迁安置房；小区物业；管理；问题；对策

一、拆迁房物业小区管理问题

1.业主的依赖和抵触心理难

对于不同的商品房业主，安置房在区域范围内业主，一般都是迁地的农民，所以心理文化建设方面有很大的不足，文化能力很低，习惯也十分的懒散，由于政府的大力支持，内心依赖性很大，过去的安置房小区内用户拆迁问题主要是由政府来解决居住的问题，使得住户十分的被动，与商品房业主对房屋基本上是不同的，其中主要包括购置的小区户型、地理位置、结构等相关内容，使得安置房业主的情绪很低，或者出现抵触和过激的行为，认为政府亏欠他们，所以任何的补偿都认为是合情合理，在缴纳费用的时候十分的勉强，也拒绝配合物业工作。

2.业主意识薄弱

还有就是业主的整体素质偏低，缺乏法律和法规意识，使得违规装修十分严重，为了维护小区的规划或维护房屋和公关设施难题，业主之间的邻权观念缺乏，在进行装修的时候没有充分的考虑过邻居的利益及感受，导致业主的公共意识很差，安置房也住在拆迁一起主要在院落居住方式，当安置入住以后，小区中的住户缺乏物业管理的理念，更无法正确的衡量管理费用相关问题，在管理上存在着管理难喝管理费用难收的情况，业主遵守约定的意识十分的淡薄，思想还停留在不还钱而享受服务的理念上，有偿服务意识还不够，而且物业费用缴纳率很低。

3.环境保护和周边环境维护能力差

对于很多的业主都是农村的，小农意识很深，会把小区绿化用地开垦成菜地，种植农副产品，使得小区规划混乱，环境出现恶化，这样对小区的建设十分不利，安置业主的关系网十分的复杂，所以客观上有宗族关系，这也是邻里矛盾主体，由于附近都是宗族亲戚，还有有院落居住时解决矛盾的方式，纠结新朋，形成群众闹事的情况，激化矛盾和冲突。

二、市场化条件下拆迁安置房小区物业管理经费及途径

1.政府补贴

对于拆迁安置房物业管理的现在情况来说，只是依靠物业公司收取商品房的物业管理费，但是这样是不能满足小区的正常营运的，所以政府应该成为拆迁安置房的倡导者和引导者，有效的解决拆迁安置房在使用中遇到的问题，物业管理收不抵支的情况有很多的原因都是政府导致的，政府有责任帮助物业管理企业来解决相应的问题。

2.分级收费

对于不同的收入者来说，应该采用不同的收费方法做好拆迁安置房的物业管理工作，对于拆迁居住的群体收入有很大的差别，对物业的需求也是不同的，所以物业服务的项目和收费标准也是不同的，对于特殊群体的物业管理服务费用应相应的减少，而且这笔费用需要政府来承担。

3.明晰房屋产权人和使用人的权益

对于拆迁安置房的房屋产权问题应进行明确，对于房屋产权不同，居住者的身份、权益也是不同的，物业收费也有很大的区别，应该理清拆迁安置房物业管理的复杂性，并且采用灵活多样的政策和方法，还有就是物业管理的重要内容就是使房屋保值增值。

4.规范经费使用

根据拆迁安置房的特点，应该协助政府做好相关的管理工作，对于拆迁安置房共用部位和公用设施进行严格的检查，对于入住家庭的住房、人口变动情况进行核查登记，以保证小区内的安全。

5.有偿服务收入

对于物业管理公司可以在保拆迁安置住房社区内进行商业经营服务项目，开展物业管理企业的商业经营行为，对特定物业服务进行有偿服务的收入，对于大多数的拆迁安置住户来说都有必须消费的项目，有效的保障拆迁安置房物业管理企业的资金来源。

6.新业务的拓展

还可以利用信息平台、公共资源等，通过对小区公共用房出租、收取停车费、广告费等，进行小区物业管理，以便于来弥补小区管理经费的不足，可由有效的环节物业公司的资金压力，并且可以在一定程度上，产生客观的盈利潜力，形成信息和资金的良性循环。

三、安置房物业管理对策

1.落实好惠民政策

拆迁安置的小区是城市化发展的关键部分，所以政府在有关政策上会大力的支持，一般情況下政府主要通过财会拨款的方式来减少小区业主的费用，小区物业应该根据相关的政策，给业主带来切实的优惠，但是在实行的时候应该用好相应的策略，培养管理意识的前提下，使得业主了解到市场化发展的状况，为以后常态化发展奠定基础。

2.主体协调以及配合工作开展

（1）加大宣传力度

为了可以更好的做好拆迁安置房改造工作，物业服务公司不能使用常规的方法开展工作，应该根据业主规约和村民公约的方式进行