摘要：随着房地产市场不断发展，住宅物业专项维修资金作为房屋的后期保障，关系到业主的切身利益，对于专项维修资金的风险分析与管理尤为重要，在此背景下，深度剖析住宅物业专业维修资金存在的风险，从理论和实务方面，探究目前主体单位在维修资金管理中的不足，进而采用现代化的管理理论，探究了面向住宅物业专业维修资金的风险及管理中的问题，并提出和构建了有效的风险消减方法和现代信息化的资金管理模式。
关键词：住宅物业；维修资金；风险消减；管理模式
中图分类号：F293.3文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.30.049
1引言
目前全国住宅专项维修资金已经超过6000亿，庞大的资金量需要信息系统来加强管理水平，但各地的住宅专项维修资金管理信息系统由于建设不规范，没有统一的标准，建设质量残次不齐，无法适应经济快速发展需要，针对此种情况，住房城乡建设部关于印发《2013年工程建设标准规范制定修订计划》的通知，经过三年的优化修订，于2016年年底正式发布，至此我国的住宅专项维修资金的信息化终于有了国家的行业标准，行标的颁布为我市房地产与物业管理的互联网+、网格化与全国大数据应用的信息化奠定了行业基础，极大的加快我国的住宅专项维修资金信息化的发展步伐。自《住宅专项维修资金管理办法》发布之后，各地的管理部门均在该办法的框架内，因地制宜，着手制订地域性的政策和法规。即便如此，物业专项维修资金在管理上，还是存在一些风险问题，有待解决。尽管这十几年来，我国对该资金的管理研究的投入在不断加大，研究也在不停地深入，政府也意识到了对物业专项维修资金进行风险管理有着不可替代的重要性，可总体而言，当前的研究仍存在两个方面的问题，一方面是理论分析水平针对性不高，缺少宏观的架构，另一方面，在实践方面也缺乏应用分析。可以说，对于此项资金的风险管理研究与应用，国内仍处于起步阶段。我国从上世纪八十年代才开始进入风险管理的研究领域，目前大部分研究停留在理论层面，缺乏实际操作性，相关法律法规也相对滞后。在国外，大部分维修资金的主体单位不是政府，而是交由第三方进行完全市场化操作。
住宅物业专项维修资金在现有的管理模式下，在收缴、管理和使用过程中，有可能发生资金被不法侵占、挪用、维修资金管理体缺乏专业能力等情况。因此，对住宅物业专项维修资金进行风险管理研究，可以在理论上对实务进行指导，提高资金的风险应对能力，力使资金的安全性和使用率都达到更高的层次。因此，有必要提出此问题，并对其进行更加深入地研究，使住宅物业专项维修资金相关的管理实践更加完备。
2目前存在的风险与管理弊端分析
2.1维修资金缴存风险与管理问题
我国住宅物业专项维修资金被缴纳时，普遍存在“代收”情况，这种做法易产生风险。目前，由开发商、物业公司等单位向业主直接收取物业专项维修资金的例子不在少数，而部分居心不良的单位可能会利用此项权利贪污挪用资金，或者在向住宅物业专项维修资金的管理部门确认指定的银行归集账号之前，利用收缴与归集的时间之差，对此项资金进行完全地支配。归集过程中产生的风险体现在两个方面：一是由于利益的纠葛，开发商和业主在博弈时，可能会存在不交、少交或拖延等情况，影响到资金的归集；另一方面，由于各项手续的繁杂，政府主管部门的工作人员办理资金交存工作时，未认真履行工作职责，出现了疏忽和遗漏，造成了资金的错误交存，甚至漏存的情况。另外，巨大的利益诱惑可能使得某些政府管理部门不惜铤而走险，违规进行高风险的投资，这样就对资金的增值收益产生了风险，倘若投资失败，势必造成资金损失或者流失。
2.2维修资金的支出风险与管理问题
按当前的法律规定，业主委员会成立后，可自行管理住宅物业专项维修资金，但资金的使用方案却是由物业管理单位制定的。一方面，业主对物业单位的所提出的方案不一定认可，业主普遍担心物业单位会在使用资金的过程中，利用信息不对等的优势侵吞资金。资金不足是业主在保修期内难以启用物业专项维修资金的一个主要问题，这个问题在早期的小区中尤为突出。目前多数共用部位的设施设备均需要进行维护和更新，资金不足无疑让失修的共用部位的设施设备维护雪上加霜。同样，在产权人数达到一定规模时，要对共用部位的设施设备进行维护更新，均会遇到沟通上的困难，大幅提高了开展续交工作的成本。
2.3维修资金的监管风险与管理问题
住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，但是存在业主人数众多，自治水平低，监管不到位等等问题，住宅专项维修资金的主管部门监管风险，主要来自于审计監督力量的不足，尚无法定的监管部门，也无成熟、完备的监管工作机制和廉政风险防控机制等等。由此可见，由于住宅物业专项资金量大，涉及的面十分广泛，仅靠政府部门来对此进行监管，难度非常大。
3风险防控方法
3.1风险应对规划
风险应对规划过程旨在根据风险定性分析和风险定量分析的结果，指定
