摘要 物业管理是典型的委托代理关系，但在发展的过程中，存在着一些规章不严谨、代理关系不明、执行规章不严格等问题。本文对物业管理中的委托代理关系进行了剖析，对一些问题的产生原因进行了分析，并根据相关法律、法规提出了相应的解决办法和建议。

关键词 委托 代理 物业管理

物业管理随着我国房地产市场的兴起而发展迅速，物业公司也通过自己的努力和各种创新为自己赢得市场，为业主提供诸多服务，如常规性的公共服务，针对性的专业服务和委托性的特约服务等。在服务中，除了常规性的房屋修缮、装修管理、绿化、环境卫生、道路、保安等，还有公众代办性质的服务，这些服务都是基于业主和物业公司之间的委托合同，或者基于物业公司与第三方的委托合同，都是委托、被委托的关系，物业公司的服务行为也都是建立在被业主或第三方委托代理的基础上进行的。

一、委托代理关系

委托，是指将事物交由他人办理，交付的特定事务，对应的是享有事务处理权的受托行为。代理，是以他人的名义，在授权范围内进行对被代理人直接发生法律效力的法律行为。民法通则第63条：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，而由被代理人对代理人的行为承担民事责任。

在物业委托活动中，业主是委托人，物业公司是被委托人。《物权法》第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。

物业的委托代理行为指向的对象是物业管理权，及物业管理的事务权，业主（产权人）为了使自己的物业能正常使用或保值增值，需要在市场上寻找合适的“代理人”，将其物业管理权委托给代理人，物业公司也需要管理物业、服务业主来实现公司职能，获得收益，当物业管理公司通过合同获得该物业的管理权时，业主和物业公司的委托代理关系即告成立。

物业管理的权利来自于业主，由业主通过法律程序建立业主大会，并通过业主大会的委托建立业主委员会，由业主大会委托物业服务公司提供物业服务，物业公司可以通过本公司员工提供服务，也可将部分工作再委托给其他专业公司，最终的服务是由物业公司或其分包商的员工直接面对业主提供。

这其中存在着三个层次的委托代理关系：Ⅰ、业主大会委托业主委员会开展工作：Ⅱ、业主或业主大会委托物业管理公司提供服务；Ⅲ、物业服务公司委派员工或其分包公司执行具体工作。

其中虚线为委托代理工作线，实线为具体工作线。

二、存在问题

上述仅是业主和物业公司问的基本代理关系，在具体的活动中，还往往衍生出大量的委托代理关系，也就存在着诸多的委托代理问题。

（一）新入住住宅小区的委托方不明

新住宅小区入住之时，业主大会尚未成立，物业公司多是由原开发商委托，有时开发商自己也充当物业管理的角色，虽然符合《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，但初始委托方是建设单位，即开发商，而非业主。如果开发商直接负责物业服务，则连委托方都不存在。在住宅销售时，开发商以必须有物业管理为由，要求购房者在签订《商品房买卖合同》的同时必须签订由开发商和物业公司制订的《物业管理合同》，并接受其法律约束力，而在业主入住后、成立业主大会并委托新物业公司之前，只能被动的缴纳物业费，无法真正行使委托人的权力，而物业管理条例对此过程并没有时间限制。另外，小区入住率超过50%才能组织召开业主大会，但现实中往往是要么入住率难以满足条件，要么何时超过50%难以界定，再者业主人员来源分散，很难形成统一意见，原有的物业公司也不肯轻易的放弃利益等，往往不能及时成立业主大会，导致委托关系迟迟不能真正成立，这样便常常忽视了业主的权利。物业公司也顾虑后续委托能否延续而舍不得投入，导致服务质量不能得到有效的提高。

（二）公共区域广告设置不合规

物业公司入驻后，经常利用公共区域布置广告，如小区门口，电梯轿厢、路灯柱、报刊箱上等，虽然一定程度上对业主进行了信息的提供，物业公司还宣称“创收是更好地服务业主”，但更多的是大量广告对业主的视觉进行了冲击，对业主的心理造成影响，更有甚者还会造成噪声和光污染，对小区的整体形象也有负面影响。最关键的是，这些广告位占用了业主的公共区域，占用了公共资源，但业主对广告的布置方式往往一无所知，对广告费的收入及应用去向也无从知晓。实际生活中，业主人员也无暇管理广告商的介入，没有行使委托权力，或物业公司有意避开业主大会，没有征得业主的同意便擅自安装广告设置，导致没有认真行使被委托的职责，甚至有越权代理的嫌疑。

（三）第三方的委托代理

《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，但同时又规定：“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。现实生活中上述单位往往委